Da li refinansirati stambeni kredit keš kreditom?

Situacija:

Klijent je godinama korisnik stambenog kredita, ima veoma povoljnu kamatnu stopu 2.40% (2.95% + 6m euribor), poslednja rata mu dospeva u decembru 2037. godine, mesečna rata je 75 EUR i preostala glavnica duga po kreditu mu je 12.000 EUR. Ukupan dug sa kamatom do kraja otplate je 14.400 EUR.

Klijentu je u drugoj banci ponuđen gotovinski dinarski kredit sa povoljnom  kamatnom stopom 6.86% (5.95% + 3m belibor). Ponuđen mu je tačan iznos koji je potreban da bi se refinansirao stambeni kredit, 1.420.000 dinara, rok 71 mesec, mesečna rata 24.390 dinara.

Zadatak:

Savetovati našeg klijenta da li je isplativo da postojeći stambeni kredit refinansira ponuđenim gotovinskim kreditom.

Ovde je bilo ključno sagledati klijentove planove za budućnost i saznati okolnosti zbog kojih nam se obratio. Ono što nam je bilo najvažnije je da saznamo da li klijent planira prodaju nekretnine (stan koji je kupljen na kredit je pod hipotekom) u narednom periodu i dobili smo informaciju da se prodaja uopšte ne planira. Klijentu se ponuda učinila povoljnom i pomislio je da bi mogao da skrati rok otplate kredita, bolje bi se osećao ako otplati kredit za nepunih 6 godina umesto za 16 godina. Ukupan iznos koji bi vratio  za keš kredit je oko 14.720 EUR, što je približno ukupnom iznosu koji će vratiti za stambeni kredit za preostalih 16 godina.  Kada se sve sagleda ovo je  sasvim razumljiva i česta dilema kod korisnika stambenih kredita kojima je preostao manji iznos za otplatu.

Predlog:

S obzirom da je klijent jasno iskazao spremnost i želju da mesečno odvaja veći iznos za ratu od postojeće rate, predložili smo mu da zaista odvaja iznos koji je bio spreman da plaća kroz novu ratu i da taj iznos odvaja 71 mesec kao što bi bio slučaj da je refinansirao kredit. Ali naš predlog nije bio prihvatanje  refinansiranje kredita.

Simulacijom otplata oba kredita došli smo do sledećih podataka. Ukoliko bi klijent nastavio redovnu otplatu stambenog kredita narednih 71 mesec (isti period bi odvajao za novu veću ratu da je prihvatio refinansiranje), uvidom u plan otplate ustanovili smo da bi mu nakon 71 meseca ostatak duga bio 8.090 EUR.

Postavili smo cilj da zaista otplati stambeni kredit za 71 mesec što je i bila početna ideja.

Klijent će izdvajati svaki mesec 24.390 dinara, od toga će plaćati ratu za stambeni kredit 8.830 dinara (75 EUR),  a ostatak od 15.560 dinara (oko 132 EUR) će ostavljati sa strane na deviznom računu sa ciljem da se nakon 71 meseca otplati stambeni kredit.  Nakon tog perioda klijent će na deviznom računu imati 9.372 EUR, sa 8.090 EUR će isplatiti stambeni kredit i ostaće mu kao štednja na deviznom računu 1.282 EUR.

Rezime:

Klijent će ostvariti svoj cilj i ujedno će uštedeti 1.282 EUR. Izdvajaće mesečno koliko bi izdvajao za rate keš kredita, sve će biti isplaćeno kada bi se otplatila i poslednja rata za keš kredit, a uštedeće navedenu sumu. Mislimo da je prednost ovog rešenja i činjenica da će klijent redovnim uplatama akumulirati štednju koju može iskoristiti i za druge potrebe. Kada dođe momenat da se otplati stambeni kredit, klijent može doneti odluku da nastavi sa otplatom stambenog kredita, jer mu ta rata ne predstavlja problem, a da ušteđena sredstva iskoristi za neke druge namene (npr. pokretanje privatnog posla).

Da nam je klijent rekao da će u narednom period prodavati nekretninu naš predlog bi bio da prihvati ponudu i da izvrši refinansiranje (ponuđeni uslovi su vrlo korektni, među najpovoljnijima, ukoliko bi u datom momentu našli povoljnije uslove mi bi mu ih svakako predložili). Suština je da bi klijent oslobodio hipoteku sa stana i značajno lakše bi ga prodao, on bi bio taj koji može da diktira uslove prodaje,  a ne kupac. Nije nemoguće prodati stan i kada je upisana hipoteka, između dužnika, banke i kupca stana se napravi dogovor i sve je moguće realizovati, ali pozicija našeg klijenta prilikom prodaje stana bi bila znatno lošija kada postoji hipoteka.